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房屋验收常识

做为一名物业从业人员不但会管理业主的物业,为业主提供完善的服务,还要会在空置房移交,验收时发现问题找出不足。最终将优良品质的房屋移交给入户的业主。

那么如何进行空置房的验收呢?在验收时要注意哪些事项?

接管验收是物业管理企业接管新建房屋时以物业主体结构可靠和满足使用功能为主要内容的接管验收。物业管理企业接管验收是指在政府部门和开发建设单位对施工单位竣工验收的基础上进行的再验收(俗称内部验收)

一、 物业接管验收的作用

开展物业接管验收的作用体现在三个方面:(1)明确交接双方的责、权、利关系;(2)确保物业具备正常的使用功能,充分维护业主的利益;(3)为今后的管理创造条件。

二、 竣工验收与接管验收的区别

竣工验收与接管验收两者的区别主要有以下三方面:

1、性质不同

竣工验收是政府行为,任何建设工程的验收由政府行政主管部门负责组成综合验收小组对施工质量和设计质量进行全面检验和质量评定(小组成员:建委、质检站、监理公司等)

接管验收是企业行为,是物业管理公司代表全体业主根据物业管理合同从确保物业今后正常使用与维修角度出发对委托的物业进行质量验收。

2、阶段作用不同

竣工验收是施工单位向建设单位移交的过程,接管验收是建设单位向物业管理单位移交物业的过程。

竣工验收合格后标志着物业可以交付使用,接管验收一旦完成,标志着物业正式进入使用阶段。

3、验收主体不同

竣工验收:施工单位建设单位

接管验收:建设单位物业管理企业业主

三、接管验收时应交资料

竣工图

施工中技术变更,技术审录报告供水,供电,地下管网资料相关的设备,设施说明书,技术参数等等。这些资料一般是在交付过程中边交付,边移交。

四、具体验收标准及处理方法

1、墙面的验收

对墙面的验收,主要是看室内四周的墙面有无裂缝,空壳等现象。

如有裂缝则要看是什么样的裂缝。常见的裂缝是风裂,其形状是呈网状式的密布在墙面上。这种裂缝形成的原因,主要是室内外暖湿气流的不均匀,加上水泥砂浆自然的干、湿收缩。如果裂缝、空壳面积比较大,则由施工单位打掉重粉。

如果只有细小的裂缝,而没有空壳,待业主在进行精装修时抹二遍腻子即可消除。

空壳则是粉墙时簿、厚不均,洒水时不均匀造成的,于墙体本身质量,没联系。

2、墙面的阴、阳角验收
对墙面的各个垂直拐角、水平平行角,用目测的方法进行观测,检查阴、阳角处是否不平整或波浪不平。

3、梁、柱与墙体之间裂缝的验收

因为整个楼盘是采用混凝土框架结构,墙体则是待框架做好以后再砌的,难免出现柱、梁与墙体之间的结合部出现裂缝。

常见的裂缝有两个部位:

一是梁和墙体之间的裂缝、二是柱和墙体之间的裂缝

二个部位形成裂缝的原因是混凝土构造的柱、梁和空心砖墙体之间存在的一种自然的水泥收缩程度不同形成的,不存在质量问题,更不是墙基下沉而造的。

 处理方法:

将裂缝处割开,重铺金属网或布网,用小比度水泥砂浆重粉即可消除。

4、楼板的验收

仔细观看室内地面上,是否有不同规则裂缝,如果发现不同程度的存在,则要用专用小锤进行敲打,听听是否有空壳的声音。

如果正常,没有空壳的声音说明是水泥的自然风裂.如有异常响声,说明结构层与找平层之间有相克现象的存在,根本不存在结构层有什么质量问题。则要重新处理。

处理方法:

顺着开裂,空壳的方向割开重新做找平层即可。同时地面应光洁,不能起砂。

5、顶棚的验收

对顶棚的验收,也是要看有无裂缝,空壳等现象,如果两者现象都不存在,又无波浪,不平整的现象,标准只是顺平就可以了。

6、进户门的验收

对门的验收要看门的四周密实度是否合适,开启、关闭是否顺畅,关门以后缝隙不能过大,也不能太小。钥匙开启自如,关、开门无异常响声。

处理方法:

门的密实度不好,需重新填充、加固,关、开门不顺畅或门隙过大或过小,则要调整门的铰链、垫铁,达到标准要求。

  钥匙开起不自如,要调整锁芯的定位螺丝,使其到位。门有响声要调整门的平衡度、垂直度或加少许机油。

7、窗的验收

要看窗的边框四周边缘等易受撞击处是否密实,要仔细检查墙体和窗框处墙面是否有变色、起泡、脱皮、掉灰等现象,检查推拉门、窗户玻璃是否有破裂、搭扣、五金件不灵等现象。

推拉门、窗子四周橡胶压条是否平整,密实防水胶打的均匀程度如何。

处理方法:

推拉门、窗的四周密实度不好,要重新填实,加固边框。

窗框、门框处有异种变色,说明有渗漏现象,要重新打胶、粉墙达到不漏程度。

玻璃破裂,五金件损坏,要重新更换。

压条不平整,防水胶不均,要将压条拆除重新再做,以达到防水的效果。

8、上、下水的验收

检查上水时,可将水阀打开检查各个管子接头处有无滴水,渗水现象。检查下水时,可将水龙头打开观察地漏下水是否流畅,无冒泡缓慢现象。

处理方法:

上水管接头如有滴水、渗水,则说明熔焊的不牢,则要割去原接头,重新焊接,达到不滴不漏。

下水如果不顺畅则说明地漏被异物堵塞,则要及时疏通。

9、电的验收

对电的验收,要先看室内配电盘开关板、插座板有无损坏,安装是否牢固、顺直,过墙线路应有导管,连接点要紧密、可靠,部件齐全,接触良好,位置正确。

再有施工单位的电工将事先准备好的插头,插入插座板逐个检查线路是否正常。

处理方法:

如发现有上述问题则要请专业人员对损坏配件,线头连接处,安装位置进行更换、紧固、调整。

10、卫生间的验收

卫生间的验收是整个验收环节中重要的一点,因为卫生间的地面在施工过程中已做防水层,但如做的不好将会发生渗漏现象。

验收方法:

在验收的提前通知施工单位,用黄泥将卫生间地漏堵上,放水至2~3公分,待24小时以后,到底层观察卫生间的顶棚四周、风道周围,上、下水管壁接合处是否有渗漏、滴水等现象。

处理方法:

如果出现上述情况之一的,可将漏水处凿开,用特殊的防水材料(堵漏王)渗胶,注入漏水处待24小时以后,再进行养水实验,达到要求就可以了。


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